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中国西部商业地产联盟主席冉立春:商业体量过大加剧市场压力

2016.11.21 17:50:29   来源:赢在路上   作者:未知  

(副标题:  人物简介:冉立春:男,1972年5月生,硕士研究生学历。1994年7月至1999年10月就职于农业银行甘肃分行,2000年4月至2005年12月就职于北京华联兰州分公司、成都公司,2006年4月至今任成都新动线投资管理有限公司董事长,2006年1月至今任四川省连锁商业协会及四川省商业地产联盟会长及秘书长。  据四川省商业地产联盟对外公布的数据显示,目前成...)

  人物简介:冉立春:男,1972年5月生,硕士研究生学历。1994年7月至1999年10月就职于农业银行甘肃分行,2000年4月至2005年12月就职于北京华联兰州分公司、成都公司,2006年4月至今任成都新动线投资管理有限公司董事长,2006年1月至今任四川省连锁商业协会及四川省商业地产联盟会长及秘书长。


  据四川省商业地产联盟对外公布的数据显示,目前成都市开业运营和规划在建商业综合体数量已经达到132个,总量居全国第一,呈集中“井喷式”发展的态势。对此,四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春在接受新华网记者采访时表示,商业地产体量过大、盈利模式滞后、规划布局无序等五大问题正困扰四川商业地产的健康发展。


  商业体量过大加剧市场压力

  商业地产的产品类型主要包括购物中心及商业综合体、办公写字楼、酒店公寓、专业市场、商铺等五种形态。在冉立春看来,目前成都的各类型商业地产都不同程度地存在着体量过大的问题。

  “以四川的家居建材类专业市场为例,前几年是野蛮生长,导致严重过剩,以城北最为集中,在建的和已经建成的家居建材市场,已经超过近千万平方米,给市场带来了巨大的去化压力。”冉立春说。

  盈利模式单一造成问题频发

  多数商业地产的盈利模式过于单一,可售型物业仍占相当大的比例,这是冉立春的第二个担忧。“把商铺卖掉,回笼资金,从某种意义来说这是违背商业资产运作规律的。因为在没有启动运营之前,商业的租金回报是零,而开发商往往在前期开发时就已经给投资者画出了‘大饼’。这种做法导致商业地产问题频发,为后期的运营埋下了祸根。”

  “做商业地产,实际上考验的是开发商的实力、眼力和耐力。因为其价值往往不在眼前,而在未来,放水养鱼最重要。”冉立春说,“过去业内人士有这样的说法,做商业地产的是‘大学生’,做住宅的是‘小学生’。现在却成了‘小学生’做‘大学生’的事,这显然是鸭子上了鸡架。”


  前期规划无序导致后期生存堪忧

  冉立春认为,规划布局无序是导致商业地产面临尴尬境地的第三个原因。现实情况是,政府出让了商业用地,但并没有更深一步对产业的方向和内容进行细化,结果导致项目同质化、业态重复过剩,后续经营举步维艰。

  显然,商业地产的开发和运营,如果缺少了政府前期的合理规划,将直接导致后期的生存压力。成都的郫县、温江、新都大丰等区域就存在商业综合体严重过剩的问题。

  同质化竞争加大项目招商难度

  冉立春告诉记者,随着商业地产的过剩发展,越来越多的商家也将面临“进退两难”的抉择。无论是“关系招商”,还是战略合作招商,很多情况下商家的选址也是身不由己,出于无奈。“市场就这么大,一下子挤进多个商业地产项目,招商的压力自然不小。”

  同时,由于投资者往往不是自己直接管理商铺,不会过多考虑运营的问题。加上电商的冲击巨大,许多商业项目的底商客流大大减少,而店铺的租金却一天天上涨,所以招商的难度可想而知。


  “千店一面”的运营缺少新意

  “运营难成为商业地产面临的第五个难题。大多数综合体购物中心商家品牌基本大同小异,同质化越来越严重,对消费者的吸引力越来越弱。”冉立春认为,运营上缺乏新意,主力店模式导致多数商业地产项目难以错位经营。

  对于“体验式消费”这一新生事物,很多商家正在竞相模仿。但冉立春指出,所谓的体验式消费,绝非简单的复制,一定是要具备互动性、参与性和特定性。换句话说,体验式消费模式不应是所有人群都可以参与的,也不是单纯的儿童、娱乐休闲业态的代名词。


  “轻资产”是商业地产的发展方向

  万达商业地产“轻资产”模式的正式启动,标志着万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。彻底去房地产化,实行准金融投资,万达的这一新举措成为业内热议和研究的焦点。

  “实际上严格来说,做商业地产就应该是采取‘轻资产’模式。这个道理很简单,说白了就是把专业的事交给专业的人去做。目前许多房地产企业热衷于‘跨界’,但从本质来说,‘跨界’并不符合市场规律,因此鲜有成功的案例,即使暂时有,也不易成为百年老店。”冉立春强调。

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