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北京市房地产业协会副会长陈志:2016年楼市成交量跌价涨

2016.09.04 16:37:36   来源:未知   作者:北京商报  

(副标题:  陈志表示,总体来看,2015年新房市场是成交量大于供应量的一年,是整体去化的一年。  2015年,北京土地市场风起云涌,区域地王不断刷新,土地成交金额突破2000亿元。随着京城地价重构,新年楼市格局变化正在显现。与此同时,“去库存”成为2016年楼市的新命题,但一线城市靠降价去库存却毫不现实。在地价疯狂上涨和去库存政策的压力下,如何在持续分化的市场中立于...)

  陈志表示,总体来看,2015年新房市场是成交量大于供应量的一年,是整体去化的一年。

  2015年,北京土地市场风起云涌,区域地王不断刷新,土地成交金额突破2000亿元。随着京城地价重构,新年楼市格局变化正在显现。与此同时,“去库存”成为2016年楼市的新命题,但一线城市靠降价去库存却毫不现实。在地价疯狂上涨和去库存政策的压力下,如何在持续分化的市场中立于不败之地?开发商新年该何去何从?

  在北京商报社举办的主题为“地价重构楼市新格局 2016新年楼市趋势发展论坛”上,北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志做了主题为“2015年北京新房市场情况解读”的主题演讲,对2015年北京楼市的供需现状、土地市场发展及政策走向、市场库存等方面进行了系统阐释与分析,并对2016年楼市的整体状况做出预测。


  楼市成交量跌价涨

  陈志表示,总体来看,2015年新房市场是成交量大于供应量的一年,是整体去化的一年。

  新房成交总量在近五年中处较高水平,仅低于2012年新房成交量;成交均价持续走高,但增速同比有所减弱。

  统计显示,刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。根据北京市住建委网签数据,截止到2015年12月30日,北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套,成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元/平方米,同比2014年上涨了10%,创下历史新高,比2010年上涨了46.3%。

  但新房批准上市总量在五年中则处较低水平,仅高于2013年新房批准上市量;在供应整体收缩的状态下,平均拟预售价格涨幅较大,反映出房产企业对市场信心十足。

  数据显示,今年截至2月15日,北京10万+豪宅已签约26套。值得注意的是,今年预计将有60个10万+项目入市,按每个项目预期入市50套左右计算,待售的项目“顶豪”数据将高达3000套。业内人士认为,虽然2015年豪宅市场爆发,但成交仅为261套,而往年成交更均不超过30套。在2016年豪宅供应激增的情况下,即使市场依旧乐观,豪宅市场也存在较大去化压力,今年市场竞争将越来越激烈。


  高端化趋势确立

  数据显示,2015年全年北京六环内普通商品房住宅签约单套成交额高达464万元,整体市场已经进入高端化趋势中。豪宅化成为市场新常态,这一年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录。

  与成交量走高相比,2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。统计显示,2014年北京楼市供应量为8.62万套,而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。陈志分析,2015年开发商推盘积极性不高,令市场供需矛盾得以凸显,也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。

  从获批量与成交量对比来看,2011-2015年成交均大于供给。2015年楼市出台了一系列的利好政策,对所有买房人有很好的刺激作用,若今年土地供应政策和整个上市预期与2015年没有颠覆性变化,2016年整体的交易量还会有所回落,但是成交均价还是会保持向上的势头。除了供需矛盾之外,北京库存状况也是价格持续走高的原因。去年12月底,北京库存量仅为5万套左右(剔除保障房),几乎没有去库存压力,这与全国其他城市库存高企的情况反差很大。


  地价重构楼市结构

  分析显示,北京市土地出让从2007年到现在基本保持平稳。其中,2012年出现一个陡崖式上涨,尤其突出的特点就是价格一路上涨。目前北京土地供应处于量缩价增的过程,同时该趋势将得以延续。

  除了供需之外,房价上涨与土地市场也直接相关。2015年一共出让了50宗住宅用地,22宗楼面价超过3万元。这意味着,这22宗土地未来开发楼盘的房价至少在5万-6万元的水平。这22宗中还有10宗是未来潜在的10万+项目。其中,原来未必是“顶豪”集中的片区,也出现了不少高价地块。供应稀缺让企业集中围猎稀缺地块,地价自然迅速上升。预计未来城市功能区的调整必然造成基础设施升级,从而继续推高地价。

  陈志透露,相关部门透露出的信息显示,2016年依旧会有一部分相对优质的土地入市,但总量将会再度缩减。一方面,未来土地拆迁成本越来越大,另一方面,从土地规划上也面临各种红线的压力。他预测,未来北京楼市将形成低端市场靠政策、高端市场豪宅化的分化局面。政策利好依旧延续“政策依旧是影响楼市走向的关键因素”。陈志表示,2015年针对二套房信贷出台了“3·30”政策,令市场升温,但因限购政策依然延续,整体市场呈现政策窗口期效应,未出现明显的爆发点。


  新年楼市“稳”字为先

  从库存压力来看,北京商品房这块会有一部分积压,但是这部分库存基本上是大户型豪宅,而北京纯住宅类产品库存压力不大。已经可以预见的最大库存压力的产品是商办用房,也就是被用做居住的类住宅产品的销售未来面临压力。陈志预测,2016年北京楼市在保持稳定发展的同时,市场供需矛盾将依旧延续,未来北京房价仍将面临上涨压力。

  预计2016年住宅供给依旧面临下滑趋势,在土地供应持续下滑以及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下,2016年整体的交易量还会有所回落。可以预料到,北京楼市将呈现出“低端市场靠政策,高端市场豪宅化”的分化局面。

  政策房方面,从国家调控方向来说,将延续扩大内需,打通供需,消化库存,多头并举,鼓励企业调整营销策略。或者适度降低价格,促进企业兼并重组,取消过时性的限制性措施。但北京的“限购”已不再是房地产类政策,而是北京定位发展的政策,因此不会取消。但针对市场和企业的一些反应,限购政策的具体内容会不会调整可能有一些悬念。2016年总体趋势为减量增价,二手保持量价齐涨。从企业角度看,并购会多发。同时,企业的利润依旧会缓慢下降,但2016年楼市表现仍保持稳定。


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