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中国房地产业协会会长刘志峰:库存问题是房地产行业面临的客观现实

2016.06.20 19:47:32   来源:未知   作者:中房网  

(副标题:  人物简介:刘志峰 ,男,汉族,江苏常州人,1965年9月至1970年8月在华东化工学院(现华东理工大学)有机化工系基本有机合成专业学习,1966年3月加入中国共产党,1970年8月至1992年9月在北京燕山石油化学工业总公司工作,先后任橡胶厂车间政治指导员、厂党委常委、公司政治部副主任、党委副书记、党委书记。1992年9月至1998年3月任国家经济体制...)

  人物简介:刘志峰 ,男,汉族,江苏常州人,1965年9月至1970年8月在华东化工学院(现华东理工大学)有机化工系基本有机合成专业学习,1966年3月加入中国共产党,1970年8月至1992年9月在北京燕山石油化学工业总公司工作,先后任橡胶厂车间政治指导员、厂党委常委、公司政治部副主任、党委副书记、党委书记。1992年9月至1998年3月任国家经济体制改革委员会副主任、党组成员。1998年3月至2001年8月任建设部副部长、党组成员,2001年8月至2007年2月任建设部副部长、党组成员、党组副书记。2002年11月至2007年10月,担任十六届中央纪委委员。2008年3月至2013年3月,任第十一届全国政协常委、人口资源环境委员会副主任。2009年3月,任中国房地产研究会第五届理事会会长。2010年3月,任中国房地产业协会第六届理事会会长。2013年5月,任中国房地产研究会第六届理事会会长。2014年5月,任中国房地产业协会第七届理事会会长。


  7月26日,由中国房地产业协会指导,中房网、地产人网主办的“2016中国房地产人力资源高峰论坛(半年度)”在北京召开,会议以“2016上半年房企薪酬数据分析及市场行情总结”为主题,详细发布了“2015-2016中国房地产上市企业薪酬数据”。万科地产、绿地集团、融侨地产、融创集团、远洋地产、世贸地产等120余家房企200余位代表参加论坛。中国房地产业协会会长刘志峰莅临现场并发表题为《为房地产新发展提供人才支撑》的演讲。

  中国房地产业协会会长刘志峰讲话

  各位新老朋友:下午好!

  很高兴在房地产人力资源高峰论坛与大家见面,论坛从2014年起办了三次,我一次都没落,主要想听听房地产人力资源需求方面的情况,尤其是来自企业一线的用人情况。分析研究房地产人力资源的情况,是了解掌握房地产市场的重要依据。

  当前,房地产总体发展良好,二季度宏观经济数据反映,上半年,房地产同比增幅在各行业中排第一,但也出现了一些新情况:一是城市间房地产分化越来越明显,一线城市和部分二线城市内部也出现分化。6月份,南京、厦门、合肥房价同比涨幅均接近30%,取代了前期涨幅较大的上海、深圳等一线城市和苏州、杭州等部分二线城市。二是三四线城市房地产库存压力仍然很大,但情况不同,江苏、浙江、福建、四川、湖北等一些三四线城市,由于接受辐射的能力强、产业配套好、就业机会多,去库存效果显现;东北、中西部等一些三四线城市,由于城市吸附力弱、人口净流出,去库存进展缓慢,同样是三四线城市,也不能一概而论。三是商业地产、写字楼空置率高、去化难度大,但特色小镇、青年公寓、休闲地产和整合教育、医疗、养老服务等资源的跨界地产发展良好,正在实现新旧动力的转换。四是房地产杠杆风险仍未消除,但代建管理、资产经营、项目收购、房地产剥离物业上市发展服务业形成的增长点,拓宽了资金来源、增厚了企业效益。五是中小房地产企业经营普遍困难,上半年房地产用人需求减少30%,但行业集中度进一步提高,万科、恒大、万达三家房地产龙头企业,第一次进入世界500企业排行榜。面对新情况,房地产人才发展战略也要有新适应和变化:

  一、为房地产供给侧结构性改革培养人才

  供给侧结构性改革不仅仅是政府的事,也是市场和企业的事。当前房地产供给侧改革领域急需两方面人才:一是深刻理解和把握房地产政策的人才。这类人才既能吃透中央对房地产工作的总要求,又能掌握各地因城施策、分类施策出台的政策,制定适合企业在所在地区和城市发展的策略。在房地产供给方面,土地制度创新是改革的关键,但上半年,50个主要城市土地出让金总额突破一万亿元,去年同期为6973亿元。土地成本上升使企业成本增加,普通住宅供应不足,高端项目去化压力加大。因此,在土地竞拍中,企业要培养有成本管控意识和鉴别金融风险的专业人才,使土地竞买更有前瞻性、预警性。二是深刻理解和把握城市规划的人才。规划是生产力,也是住宅供给规模和供应形态的决定性要素。企业要培养这方面的人才,既能看到城市的生产空间、工作空间,也能看到生活空间、休闲空间和生态空间。一个看不懂城市规划的地产人,眼光会受到限制。同样一块地,有个项目周边有学校、医院,有个项目周边没学校、医院,差别很大,很多无效供应都是规划缺失造成的。还要看到所在城市的产业规划、人口结构、收入水平,一座城市未来适合发展什么,不适合发展什么,城市文化有哪些等等,都与居住有关系。河北华夏幸福基业就十分注重产业规划,从规划开始就制定准确的产业定位、人口结构和年龄比例,形成了以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹的产业新城发展模式。由于有产业支撑,住房供求关系相对平衡,库存风险降低。最近,国家从供给侧入手,准备到2020年培育1000个特色小镇。浙江规定特色小镇建设的新增用地,优先办理农用地转用及供地手续,并按实际使用指标的50%配套奖励,满足新市民特别是小镇青年返乡的住房需求。企业要参与这项开发,就要培养既懂休闲旅游、商贸物流,又懂教育科技、传统文化的人才,目前,浙江蓝城集团已先行一步,开始在成都、合肥建设特色小镇,并在当地培训和输送人才。

  二、为房地产盘活库存提供人才

  库存问题是房地产行业面临的客观现实。房地产是不动产,无法像工业那样“关、停、并、转”,但可以盘活。怎么盘活库存?需要三方面人才:首先是复合型人才,既要会整合教育、医疗、养老、社区服务等跨界资源,也能协调生产、生活、生态三者关系,为优化居住环境做出完整的解决方案,引入有效需求去库存。杭州临安有个别墅项目,库存占项目总量的50%。2014年销售为零。为什么近在杭州咫尺的项目得不到消费者认同?蓝城集团接手后,从供给侧入手,重新规划设计,把原来500平方米左右的大面积、毛坯房别墅进行重新设计,改为83平方米的精装修+中式小别墅,增加了一系列配套服务。通过“一减一增”,让滞销产品变成了畅销产品。其次是金融专业人才。四川眉山的住房消费中,农民工占50%以上,在鼓励新市民住房需求方面很了不起,其中有一条重要的经验,就是农业银行发起了“农民安家贷”,支持农民进城买房。这个项目的开发者如果不懂金融,很难与银行方面合作。三是服务型人才。当前,房地产不是需求过剩,而是需求变了,供给没变,质量和服务跟不上,有些住宅没形成有效需求,是缺少配套服务。例如北京动批市场搬迁,改变了过去命令式的做法,结合大城市人口疏解计划,协助商户在天津、河北等地先找市场和客户,再在产业搬迁中实现项目和人口迁移。一些库存成功盘活的项目,往往都是提高了服务功能,把一盘死棋变成了活棋。

  三、为房地产补短板输送人才

  这次论坛,还要发布有关房地产人力资源供给和需求的研究报告,以及哪些是紧缺人才。报告中我们发现,现在房地产最缺三种人才:一是设计人才,二是产品营销人才,三是住区规划人才。人社部最新发布的“10大城市岗位需求和求职排行榜”里,房地产业的普通用人需求虽然有所下降,但住宅设施管理和社区服务人员、房地产工程技术人员的需求却明显增加,表明新经济的发展,新业态的形成,对房地产的用人需求也产生了变化。这与我们前一段时间在第八届房地产科学发展论坛上,分析房地产有设计、产品、住区规划、技术四个短板的判断差不多。其中,人才的制约,在很大程度上加深了这些短板。怎么补足这些短板,还要靠人才?

  第一,发挥人才作用补设计短板。分析一些城市库存大的原因,设计单一是先天性短板,但如果设计好了,就能将普通的住宅产品变成城市的经典作品。要做到这一点,设计人员首先要将建筑设计与城市设计融合;其次,设计人员要会兼顾室内装修设计,二者合一,同步完成;三是设计人员要特别重视预制构配件设计,补齐主体结构设计与预制构配件设计分离的短板,由既懂结构受力计算和构件分解,又懂构件制造工艺和装配施工的专业团队来完成项目。如江苏龙信建设集团设计人员,在设计建造过程中将施工主体结构和构配件形成有效对接,既提高了住宅品质,也降低了开发成本。设计人员是企业不可或缺的人才,要尊重他们的创造和劳动。

  第二,发挥人才作用补产品短板。住宅产品的生产和管理人员,要利用新技术促进住宅升级换代。一方面,要掌握绿色建筑、产业化建筑的技能,建立智能舒适、健康愉悦的居住和生活环境;另一方面,要善于依托互联网和智能技术整合产业链,推动跨界合作,促进房地产与健康医疗、休闲娱乐、服务业融合,满足群众对不同业态的需求,使住宅的服务价值得到拓展。

  第三,发挥人才作用补住区配套短板。房地产从业人员也要懂住区规划,让小区居民享受敞开式的居住文明。早在15年前,万科的设计和施工人员就吸收国外经验,打破常规,设计了街坊式的住区规划,建成后的住区尺度适宜、配套完善、安全便捷,至今还保持着良好的环境和服务。同时要让商业、公共服务配套设施与小区同步规划、同步建设、同步使用。

  第四,发挥人才作用补技术短板。过去房地产找策划和营销人才,现在找产业化、集成化、标准化人才。万科最近与链家在全装修方面合作,首先提出要高薪聘请标准化人才。

  四、为房地产持续发展储备人才

  人才储备关系到房地产未来。储备哪些人才?也要加以重视。我认为,要储备一批互联网、信息经济、智能化人才;要储备一批金融和保险人才;要储备一批擅长代建管理和技术、品牌输出的人才。这次进入世界500强的三家房地产企业,都在人才储备方面有着长期的积累,例如万科在城市运营方面,万达在商业百货、电影娱乐方面,恒大在二三线城市开发和材料采购方面,都储备了不少人才。但人才储备,不是靠某个人、某个方面,而是团队的储备。房地产业身处经济和城市发展的舞台中心,是各类资源要素集中的地方,一个善于整合各类资源的优秀团队,其作用往往比资本的力量还大。总之,形成公平竞争、优胜劣汰的选人、用人、育人机制,将人才用在最需要和最能发挥作用的地方。谢谢大家!


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