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全联房地产商会创会会长聂梅生:房地产是实体经济的买家

2016.06.20 19:47:33   来源:未知   作者:网易房产  

(副标题:  人物简介:聂梅生:女,沈阳人。全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长。1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业,曾于中国市政工程西南设计院工作逾18年。1984年至1986年,由国家公派至美国伦塞利尔理工学院做访问学者。1991年起出任建设部科学技术司副司长、博士生导师。1994年担任科学技术司司长、建设部科学技术委员会委员,1998年...)

  人物简介:聂梅生:女,沈阳人。全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长。1962年毕业于清华大学土木工程系给排水专业,曾于中国市政工程西南设计院工作逾18年。1984年至1986年,由国家公派至美国伦塞利尔理工学院做访问学者。1991年起出任建设部科学技术司副司长、博士生导师。1994年担任科学技术司司长、建设部科学技术委员会委员,1998年起担任建设部住宅产业化办公室主任、部科学技术委员会副主任,1996年起出任中国土木工程学会水工业分会理事长。2001年起出任全国工商联房地产商会会长。


  本期导读:她是全国工商联房地产商会会长,她被称为房地产界的女中豪杰。身处房地产行业,她向来直言不讳,谏言高层。面对楼市调整,她冷静思考、以一颗公平的心站在市场和开发商的中间。面对未来中国房价的谜题,她以专业理性的目光洞察未来,思考走向。本期对话地产界,让我们一起走近聂梅生。

  网易房产:这次调控对于房价和对于开发商而言,这两者可能面临一个什么样的情况?

  聂梅生:这次调控看样子一开始的指向就是针对房价过快上涨的一些城市,让房价不要过快上涨,其实就是这么一句话,应该说和房价是密切相关的,但是房价这件事是各种综合因素的一个反映,并不是一个初始的参数,是最终聚焦之后的一个参数,这次调控应该说力度最大的是针对流动性,针对杠杆率,针对金融方面的政策,资本层面方面的调整,政策的力度是比较大的,当然针对什么调整,什么就会有快速的反应,在房价层面上的房价,在中国一般来说首先体现在交易量上,而不是最先反应在房价上,因为房价是一个交易的结果,不是一个交易的开始,所以交易的结果首先交易量如果下降的话,最后它会传导下去,大概经过一个月的调控以后,现在第一步交易量这件事已经开始比较明显的反应出来交易量的下降,而且在热点城市房价过快上涨,针对性很强的这样一些城市,它的交易量下降的就更多,在二线、三线、四线城市反应的就不是那么特别明显,但是也出现一些观望情绪。

  交易量开始,第一步现在已经达到目的了,大家不是那么疯狂的抢房,“炒房客”开始退出,“炒房客”的退出可能是对交易量下降形成一个观望性的情绪,这次影响是比较大的,因为一些刚性需求也在观望,一些属于保障性的住房现在还没有供应到位,所以整个出现了交易量的下降。

  下一步传导到房价还有一个过程,现在基本上是在量跌价停这么一个阶段,松动的是部分的,这之后就看二手房了,二手房现在是货源比较充足,因为这些投资“炒房客”比较急于出手,主要体现在两个方面,一个是二手房的房源继续增加,要卖,另外一个就是他也不卖,也不住,也不空,他开始租,所以现在租金开始上涨,租房客还是比较多,这也是一种投资,所以在二手房当中出现了这样一些变化。先说第一个,往外抛的情况比较多的情况下,相当于是供给大量上升,需求现在还在观望,就会促使房价下降,二手房的房价这次可能会最先下降,二手房的房价如果能够松动,有一个回调,也会牵动到周边一手房的房价,大概是这么一个过程。

  目前我认为是处在第二阶段。

  聂梅生:房地产是实体经济的买家

  网易房产:对于开发商而言,他们这次可能面临的是一个什么样的局面?

  聂梅生:现在绝大部分的开发商由于他们的资金量是比较充裕的,去年2009年整个的供销两旺,到下半年以后房价涨了很多,所以他的资本回笼比较多,再加上去年有一段时间股市也比较好,所以从资本市场和销售市场上都回笼了大量的资金,尤其是大开发商,目前来讲还没有到一种一定要抛房的阶段,可能会试探性的把房价调整调整,松动松动,或者是打打折,都是一种对市场的试探,基本上还是处在一种观望。

  但是这种观望我觉得也并不是被动性的观望,他如果是投资下降的话,更能护住他的资金链,这实际上是市场这只无形的手在和政策高压的调控之间的一个博弈期,所以现在这种博弈就是有形的手和无形的市场之间的博弈现在是非常非常明显的。开发商不会房子卖不出,就盲目的增加空置率,盲目的增加库存,他不会这么做的,他一定是减缓投资的速度,起码你看现在的“地王”基本上都消失了。因为土地投资是第一步,你看今后的供给会不会增加。

  投资调头以后还不光是影响房价,实际上整个投资下降会引起上、下游的变化,因为房地产投资每三万多个亿投下去,它是盖房子,换句话说房地产是一个整个实体经济的买家,老百姓是房子的买家,也是实体经济的买家,开发商要买材料、买设备,买这样那样的,这样才能形成一个房子,如果他在这个地方投资一下降,房子盖的也不多了,那么整个的经济链,上、下游的二十几个产业就卖不出去东西,上次就是因为这个事情,现在的钢材已经是亏本了,中国钢材市场将近百分之五十或者百分之四十几是在房地产市场里面,是卖给房地产的,他们不卖房子,钢材当然卖不出去,它会影响这些的,当然如果你不开工,就影响民工就业,甚至于是整个的就业问题,你不卖房子,这些房地产中介首先是最明显的,所以它会影响整个经济层面,当然这个影响面这次能有多大,另外就是这个影响,房地产在整个国民经济投资权重当中还是要占到百分之二十几的,这百分之二十几投资的下降,如果能够有百分之二十几其他产业的上升能够补上,那么整个中国经济的问题也不大,所以现在我一直认为这次要看看实体经济和整个经济结构的转型,能不能弥补房地产投资下降这块的影响,如果能够弥补的话,我觉得调整一次,相当于是让他更有免疫力,更健康成长,也不是一件坏事,还是一件挺好的事。

  现在就是要看这个波动和振荡对整个实体经济有多大影响。

  聂梅生:跟风降价历史不会重演

  网易房产:我们知道前几天,万科、中粮、假日风景开盘的时候,有一个试探性的价格下降,虽然说降的不是很多,但是也比上期开盘有所下降,大概降了800块钱左右。其实和他2008年初试探性降价的起点的感觉非常像,大家就会猜测,接下来大的开发商会不会率先降价,引起全国的降价潮?

  聂梅生:上一次并不是万科的降价引起的全国降价,恰恰相反,他的“拐点论”最后没有拐成,多数人都说这个“拐点论”说错了,没有说对,他们实际上是踏空了,而恰恰上一次守住的,就延续到了2009年的高潮,你可以看现在整个房地产的排名嘛,原来万科是遥遥领先,现在是微弱的优势,而且这次王健林已经上去了

  还有一个,各个开发商在资本市场上的表现和他的资产负债率都不一样,现在的开发商应该说是相当相当成熟的,起码在中国的房地产市场摸爬滚打十年以上的开发商,绝对能够做自己独立的战略判断,该不该降,是明降还是暗降,是打折还是怎么样,都是各有各的招数,不会是盲目的跟着某一个企业走。

  网易房产:昨天这个拿地其实外界还有一个争议,就是北建工出手拿地,因为大家都觉得你这次央企、国企退出市场了,北建工还在拿地,是不是又有点负面的示范效应出现?

  聂梅生:现在也有两种意见,一种就是认为跟股票市场的说法,大家恐慌的时候就应该出手,也有这样一些说法,如果有这个闲置资金,政府又控制不让拍高价地,现在相对来说地价是比较便宜的,就是说比较受控的,在这个时候出手囤一些地,可能还是一种选择,但是我觉得目前的情况之下,如果说是央企或者是国企或者是国有的这样一些背景的企业,再盲目的进入房地产,恐怕并不是一个很好的选择,为什么?因为现在对民营资本的渠道打开的很多,希望把房地产里面很多炒楼的,在里面投机赚钱的,这个资金恰恰希望能够把它导出去,进入实体经济,甚至于我们基础设施都开放,给民营企业三十六条嘛,创造一些机会,你在现在这个时候反其道而行之,又进入房地产,我想这个起码和整个的政策导向是相悖的。

  聂梅生:房价涨幅应该高于CPI 低于GDP

  网易房产:我们最后一个话题想聊一聊土地的问题,因为我们知道5月18号,也就是昨天又拍出了三块地,万科拿了房山的一块地,大概楼面价是6220元左右;北京建工拿的这块地的楼面价是在7000块钱左右;还有金融街在昌平拿的那块低成本也在六、七千,很多人估算,如果按现在的楼面价值合成未来的价格的话,至少也要在一万五左右,一万五实际上也就是和现在房山的房价要略高一点点的,所以大家又判断,是不是这个房价还是降不下来?

  聂梅生:为什么大家一定认为房价会低,因为它现在拍地可能是两年或者三年甚至更长,它可能要存一段时间,为什么认为那个时候的房价比现在低,一定要降下来?这个到底是政策的指向还是购房人的期望,还是一个媒体的误导?我认为并不是这样的,因为中国的GDP是在每年都在上升的,你每年为什么要涨8%?你为什么不说明年、后年的GDP比现在的8%下降了多少?恐怕没有这个预期吧?如果整个经济在上涨的话,那么房地产现在占整个GDP的比重是6%,它也是相当重要的一个权重,为什么它就非得要降呢?因为整个工资水平也在涨嘛,都在涨,所以我觉得,它能够和GDP,和人均收入,和CPI指数,通胀指数取得一个合理的区间就对了,它不应该涨的特别快,涨过了GDP或者涨过了人们工资的增长,那它实际上就脱离了经济的基本面,如果不脱离基本面,我认为万科和北京市的拍地,现在这次是高了也不行,低了也不行,因为北京市也在控制,他们的预期都是这个数,因为房价每年的涨幅应该是多少,我是说同比全国的同比,咱们不是说北京,全国的同比涨幅如果从2000年到2010年这个区间,基本上是在5%到10%之间波动的,到10%或者11%的时候,就比较糟糕了,就开始有调控政策;如果在5%的时候就相当平稳,所以它基本上是高于CPI指数,低于GDP指数,它是全年全国就是这么一个数,所以我自己觉得心里比较有数,如果说北京能够在5%左右的增幅,肯定是合理的,如果房价低于CPI就不对了,就不能保值了,如果通胀指数都上了6、7、8了,房价反而涨的比它低,那你房子有什么保值功能呢?大家又为什么要去买房呢?买房实际上是抗通胀非常重要的一种手段,所以它应该比CPI高一点,比GDP低一点,我们的CPI控制在3,GDP控制在8,那你说房价应该在几?

  网易房产:房价应该控制在5。

  聂梅生:是啊,我脑子里就觉得,如果说全国全年都在5左右,大家肯定都放心,如果你认为5是合理的,因为这十年就是这么样过来的,上面一条线是GDP,下面一条线是CPI,房价就在中间,上去以后调控下来;下来以后又调控上去,基本上就是这么一个过程,如果是这样的话,那你说它现在,如果每年涨5%大家认为是可以忍受的,你说现在的房价,你刚才说土地的楼面价是六千多,最后两、三年加上成本以后变成一万五、一万六,一万五的话就跟现在的价格差不多,那它等于没涨嘛,怎么不对呢?

  网易房产:实际上应该这样算的。

  聂梅生:是不是,因为它应该是每年都有增长嘛,如果是负增长的话,那只能是在一个季度,或者再一个环比有可能是负的,但是如果在整个北京市或者全国来讲,你说经济正增长,房价负增长,我看还找不出一个国家是这样的,除非你涨过头了,涨到百分之二十几了,那你今年可能是负增长,给他慢慢回到百分之五的涨幅,相对于百分之十几的涨幅,那就是负增长,但是它百分之五的涨幅还是涨啊,这个负增长和跌是两回事,涨幅下降和跌破横轴,跌破00那是两回事,涨幅的跌和房价的负增长,就是在负轴以下的增长这个是两回事。

  网易房产:我们知道关于北京的细则有一条是“每个家庭只能再新购买一套房”对比来说,北京的细则还是相对比较严的,不知道你怎样看待这些各个地方的细则?

  聂梅生:这次是针对性很强,就是针对房价过快上涨的城市,北京肯定是首当其冲,你又拍了那么多“地王”,房价涨了那么多,甚至4月份上半月和下半月平均起来还是涨的,在这种情况下当然北京是首当其冲的,北京有一个比较大的问题,因为北京的房价收入比的问题,你很难用北京户口人的平均收入和北京的房价求得一个合理的房价收入比,因为在北京使房价推高的是全国或者是全世界一些有支付能力的人在北京买房子,所以这个分母,这些有支付能力人的收入不是拥有北京市户口的人的收入,而是这些人的收入,这就有问题了,就造成了北京的房价奇高,北京人的民怨也比较大,这个一户只能新购买一套房的政策,只能是解决北京户口的人的问题,或者在北京纳税的这样一些人的问题,而外地的那些已经在目前的情况下,把从外地到北京炒房的事情,基本上给你屏蔽在外了,因为在北京纳税一年了嘛,是一种非常临时的做法,所以在这些政策前面写了一个“暂”嘛,我是这样看的,我觉得它是针对这次下的药,而不是针对整个供需平衡或者是怎么样,他只是为了解决当前的这样一些问题,采取这样一些政策,你要解决自己的刚性需求的话,你有一套房也够了,就不要买第二套了。

  网易房产:这个打击力度会不会有点太大了,会不会有一些副作用?

  聂梅生:总而言之,像这样一些严厉的政策出台的话,很难不伤及无辜,我认为是做不到的,一定会伤及无辜,只不过是伤的面到底有多大,伤的时间有多长的问题,这个怎样看待,就是你的目的如果是使北京的房价回归到一个活力的范围区间,这个是主要目的的话,那么伤的那一部分,既然是“暂”,那就暂时忍受,我是这么看的。但是不会太大的影响,这一次倒是可以看得出来,对改善性住房的需求,还是很强的。这部分还是应该放到刚性需求里面去,但是现在顾不了了,因为改善需求这个事情始终定义不好,什么叫改善性需求?是不是就是二套房,它和二套房的区别在哪儿?很难把它定义得非常好,我希望通过这次能够把它定义好。因为改善性需求是整个发展的动力,如果没有改善的话,工资提高了,生活变好了,住房需求不改善,这也不对,你老是这样的话经济怎么发展,但是这种改善和投机“炒房”又是两回事,这个之间怎么样界定,始终从贷款的层面上很难界定清楚。在界定不清楚的情况下,你要改善的话只能新购置一套。


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